主任委员 李月峰

     委员  梁志强  祝文贺  孔建  黄复真

    北京君永律师事务所房地产专业委员会由十几位长期从事房地产法律事务的资深执律师组成团队，有着丰富的法学理论基础和丰富的实践工作经验。针对房地产市场纠纷重点和突出矛盾形成了一整套的服务方案，从容应对各种纠纷，重点突出业主权利维护方案的操作性、实践性，重点解决房地产交易中中的履约违约纠纷，并将有关争议焦点深度剖析。对有利于当事人的方方面面进行细致的阐释，运用房地产方面重要的法律法规，力求最大限度维护每一位委托人的合法权益。

    房地产专业委员会的服务领域如下：

    二手房买卖违约纠纷、一首房交易纠纷、商品房投资咨询、房屋拆迁安置补偿、房屋装修纠纷、中介服务纠纷、房屋租赁纠纷、房屋贷款纠纷等等。
    专项法律服务项目：二手房买卖中的履约、违约、退房、贷款、房价涨幅的差价补偿、损失赔偿。

    服务目的：

    1、继续履行房屋买卖合同；
    2、要求办理房屋的产权过户手续；
    3、要求对方承担弥补房屋差价、双倍返还定金等违约责任。
    4、解除房屋买卖合同
    5、确认买卖合同无效
    6、要求对方赔偿损失

    一、二手房买卖注意事项

一、办理房屋买卖过户须提交的材料：

　　1.出卖共有房屋，须提交共有人亲自出具的同意证明书。

　　2.出卖出租房屋，须提交承租人亲自出具的弃权购买证明书。

　　3.产权人不能亲自到场的，须提交经公证机关公证的委托书。

　　二、出卖公私房屋须知：

　　1.出售已出租的房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

2.出卖共有房屋，在同等条件下，共有人有优先购买权。

　　3.单位或个人购买已出租的房屋后，不得强撵住户搬家。房屋成交后，买方应与承租人重新签订租凭合同，不得单方变更或终止原租凭合同。如购房人需要住户搬家，须经承租人同意并对其进行妥善安置。

　　4.下列房屋不准买卖：

　　(1)无合法证件的房屋(包括违章建筑的房屋)；

　　(2)产权有争议的房屋；

　　(3)经批准由国家征用或划拨的建设用地范围内的房屋；

　　(4)经人民法院裁定限定产权转移或经市人民政府批准代管的房屋；

　　(5)市人民政府规定的其他不得出卖的房屋。

　　三、个人购买房屋，必须具有本市城镇居民常住户口，单位购买公房必须有市级主管部门或区、县人民政府批准的证明；单位因特殊需要购买私有房屋的，房屋在城区、近效区的，须经市房地产管理局批准。

　　四、单位向本单位职工出售住房或房屋经营单位出售商品房屋买卖价格，按本市有关规定执行。其他房屋买卖价格，可由买卖双方按照房屋的质量、用途、所处地段等不同情况协商确定。

　　五、买卖房屋，双方须签定房屋买卖合同，并在一个月内持房屋合同到房屋所在地的房地产交易管理所办理买卖过户手续。

　　六、房屋买卖双方经房地产交易管理所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易管理所发给的房产卖契，到房地产管理局房政科办理房屋产权转移登记，申请房屋所有权证。

　　七、买卖双方或一方本人因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具公证委托书，委托代理人代为办理。

    二、二手房买卖前的风险控制

　　风险1

　　房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考虑的。最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。

　　风险2

　　出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人；如果房屋有多个共有人需要全体共有人共同签订房屋买卖合同；如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。

　　风险3

　　在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。

　　风险4

　　购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋，买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。

　　风险5

　　一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题（如开发商欠缴政府费用、设计变更未经批准），可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋，先要把未办理产权证的原因弄清楚，对未来风险有充分预期，再决定是否购买。

　　风险6

　　如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述情况，不要购买。

　风险7

　　为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。事后，当买房人发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就关心的问题询问卖房人后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。

　风险8

　　原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。